شاید برای خیلی از افراد معمولاً از قبیل این سؤالات پیش بیاید که؛

_آیا قولنامه ازنظر حقوقی قابل‌پیگیری در مراجع قانونی می‌باشد؟

بعضی از حقوق‌دان‌ها در کتب خود راجع به مباحث بیعانه و خسارت ناشی از عدم انجام قرارداد و تعهدات دو طرف مطالبی را دراین‌باره (قولنامه) بیان و ثبت کرده‌اند.

امروزه قولنامه واژه و قراردادی کاملاً شناخته‌شده و قابل‌قبول در بین مردم است و جای خود را در عرف و اندیشه‌های عمومی و حقوقی بازکرده است. اکثر دعاوی ملکی که در دادگاه‌ها صورت می‌پذیرد مربوط به عدم انجام و اجرای توافق و تعهدات طرفین قرارداد است که در قولنامه‌ها ذکرشده و مکتوب است.
تفاوت خریدوفروش اموال منقول و غیرمنقول در تشریفاتی بودنِ اموال غیرمنقول است، معاملات ملک از نوع غیرمنقول است.

 

معاملات رضایی که به معنای قبول کردن پیشنهاد و توافق طرفین است که در مقابل معاملات تشریفاتی قرار دارند و بیشتر معاملات انجام‌شده از این نوع هستند که صرف توافق و قبول پیشنهاد معامله می‌شود.

تا هنگامی‌که خریدوفروش ملک در حضور و توسط مقام صلاحیت‌دار ثبت نشود ازنظر قانون معامله‌ای انجام‌نشده است.
تشریفات معاملات اموال غیرمنقول در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت سند رسمی می‌شود.

مدارک لازم برای ثبت دفتری ازجمله پایان کار از شهرداری و گواهی آزاد بودن خریدوفروش ملک از اداره ثبت تا مهیاکردن این مدارک و کامل کردن کل وجه خرید ملک، دو طرف معامله برای ثبت قول و قرار خود به‌صورت رسمی قولنامه تنظیم می‌کنند که صرفاً یک عهد و پیمان مقدماتی و قول وعده قرارداد است.

_آیا موارد استفاده از قولنامه تنها در بازار مسکن است و یا در موارد دیگر هم کاربرد دارد؟

بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی: طرفین قرارداد توانایی تعهد به انجام هر عملی که مخالف قانون نباشد را متقابلاً دارند و انواع قرارداد و قولنامه‌ها در این شرایط به رسمیت شناخته می‌شود.

ولی طبق عرف ازآنجایی‌که معاملات ملک تشریفاتی است و تمهیداتی موردنیاز است و وجه ردوبدل شده زیاد است بیشتر در مورد معاملات مسکن رواج دارد و استفاده‌ی آن برای سایر موارد بلامانع است.

 

_نکاتی که برای جلوگیری از اختلاف طرفین در قولنامه لازم است

 

در تنظیم هر قرارداد الزاماً شرایط اساسی بابت صحت قرارداد باید دیده شود.

– هر دو طرف قرارداد باید رضایت تام داشته باشند و قرارداد به‌صورت غیرواقعی و صوری مکتوب نشود به این دلیل که امکان دارد یک یا هر دو طرف مقصود دیگری داشته باشند و بابت فرار از مالیات و اهداف دیگری قرارداد صوری تنظیم کنند. در صورت عدم رضایت قرارداد باطل است.

-طرف قرارداد باید اصالتاً در قرارداد حضورداشته باشد به این صورت که خودش طرف قرار و مالک است یا به نمایندگی از مالک حضور دارد و قرارداد را منعقد می‌کند.

-اگر شخصی به‌عنوان نماینده برای عقد قرارداد حضورداشته باشد باید مدارک و وکالت‌نامه رسمی خود را ارائه دهد و نمایندگی خود را به هر دلیلی اعم از وکیل، قیم، سرپرست و … اثبات نماید.

 

توجه وافری باید به این موضوع شود به دلیل اینکه عواقب آن گریبان گیر مالک اصلی است بااینکه توافق در قولنامه بااراده نماینده صورت پذیرفته است.

-در معاملات املاک برای اینکه اشتباهی صورت نگیرد بسیار توجه شود مورد معامله همان پلاکی است که در مبایعه‌نامه نامبرده و قیدشده است.

زیرا طبق ماده ۱۹۹ قانون مدنی: وجود و بروز این اشتباه سبب باطل شدن معامله می‌شود. احراز این موضوع تنها با رؤیت سند رسمی امکان دارد، بنابراین توصیه می‌کنیم از معامله کردن املاکی که سند رسمی ندارند ترجیحاً خودداری شود.

 

در املاک دارای سند عدم بازداشت و توقیف ملک علاوه بر مختصات و پلاک آن قابل‌استعلام و پیگیری از سازمان ثبت است.

 

کد رهگیری چیست؟

در سال‌های گذشته قراردادها و معاملات ملکی به‌صورت دست‌نویس مابین طرفین نزد مشاورین املاک نوشته و تنظیم می‌شد که از سال ۱۳۸۷ فاقد اعتبار شد.

از آن زمان دولت برای گرفتن آمار تعداد معاملات و سطح قیمتی ملک بخش‌نامه‌ای صادر کرد که طی آن تمام نقل و انتقالات و معاملات ملکی به‌صورت هوشمند در سامانه معاملات مسکن ثبت شود.

 

 

طبق قانون مشاورین املاک از تنظیم قراردادهای دست‌نویس قدیمی منع شدند.

-قراردادی امن و معتبر که تمام اطلاعات طرفین و ملک، مشخصات کلی، کد پستی و آدرس کامل در سامانه ثبت املاک کشور ثبت می‌شود.

-در صورت صحیح بودن معامله و صحت اشخاص، یک کد ۱۳ رقمی مختص این قرارداد توسط سامانه ایجاد می‌شود که در برگه‌ی چهارم قرارداد سمت چپ قرارداد.

 

-گرفتن کدرهگیری در تمامی قراردادها اجباری است، حتی برای رهن و اجاره نیز کدرهگیری اختیاری نیست بلکه اجباری است؛ این کد پس از ثبت قرارداد از طریق پیامک برای فروشنده و خریدار و یا مالک و مستأجر ارسال می‌شود.

مزایای کد رهگیری

ارزش و منفعت دریافت کدرهگیری برای هر دو طرف است اللخصوص خریدار که این ارزش‌ها شامل: اعتبار و اصالت کد پستی، صحت و تأیید هویت شناسنامه‌ای طرفین، تضمین امنیت معامله، پیگیری آسان در مراجع قانونی، استعلام راحت از شهرداری بابت وضعیت ملک، تخلیه سر موعد، جلوگیری از فسخ قرارداد و پشیمانی توسط فروشنده و درنهایت حس اطمینان خاطر می باشد.

استعلام کد رهگیری

به دو شیوه می‌توان کدرهگیری را پیگیری و استعلام نمود:

-درروش ساده‌تر و معمول‌تر شما می‌توانید کد ملی یکی از طرفین قرارداد به همراه کد رهگیری قرارداد مربوطه را به شماره ۱۱۰۲۰۳۰۰۰ ارسال کنید.

-در صورت دسترسی به اینترنت روش دوم مورداستفاده قرار می‌گیرد، شما وارد سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور می‌شوید و در قسمت استعلام کد رهگیری، کد ملی یکی از طرفین و کد رهگیری قرارداد خود را وارد نموده و استعلام نمایید.