سرمایه گذاری در باغ ویلا یا آپارتمان

در مقایسه با ملک، سرمایه گذاری روی زمین بیشتر توصیه می‌شود چرا که زمین، همیشه گران‌ترین کالا در بازار مسکن بوده و هست و سرمایه گذاران خبره این را خوب می‌دانند و بیشترین دارایی غیرنقدی آن‌ها زمین‌هایی است که در زمان مناسب خریده‌اند.

کسب‌وکار: در این سال‌ها خانه و زمین بین فعالان اقتصادی به حوزه‌ای سودآور برای سرمایه‌گذاری معروف شده است. این حوزه اقتصادی در ایران، همیشه به دلایل دیگری هم مهم و پررونق بوده است؛ به این معنا که در مقاطع زمانی مختلف و به‌رغم تحولات سیاسی و اقتصادی متنوعی که در سیاست‌های پولی یا بازارهای موازی اتفاق می‌افتد، حوزه مسکن همواره به‌عنوان یکی از کم ریسک تریم بخش‌ها در برگشت سرمایه باقی‌مانده است.

البته در مقایسه با ملک، سرمایه‌گذاری روی زمین بیشتر توصیه می‌شود چراکه زمین، همیشه گران‌ترین کالا در بازار مسکن بوده و هست و سرمایه‌گذاران خبره این را خوب می‌دانند و بیشترین دارایی غیر نقدی آن‌ها زمین‌هایی است که در زمان مناسب خریده‌اند. البته همیشه هم خرید زمین با آگاهی قبلی و در پی تحلیل بازار اتفاق نمی‌افتد. معمولاً حوزه ساخت‌وساز مسکن شاهد حضور سرمایه‌گذارانی است که بدون کمترین تجربه‌ای و تنها با امید کسب سود وارد این بازار شده و می‌شوند؛ در اینجا نگاهی گذرا خواهیم داشت به ۱۰ راهکاری که باید در زمان خرید خانه یا زمین به آن‌ها توجه کنید، بخصوص اگر در این زمینه تازه‌کار هم هستید.

۱)    شروع تحقیقات گرچه ممکن است که بخواهید یک آژانس معاملات ملکی به شما در خرید یا چگونگی سرمایه‌گذاری کمک کند اما شما باید به‌هرحال برای سرمایه‌گذاری پولتان باکمی تحقیق و آگاهی قبلی وارد این بازار شوید. بدیهی است که مراجعه به آژانس معاملات ملکی برای یافتن زمین مناسب، فشار غیرضروری برای خرید آن به شما وارد می‌کند؛ پس مهم‌ترین نکته این است که بی‌طرفانه به آمار املاک و محله‌ها در چارچوب میزان سرمایه خود نظر انداخته و بررسی‌های لازم را انجام دهید.

۲)    همه‌چیز را بسنجید! کیفیت منطقه‌ای که شما در آن ملک یا زمینی را خریداری می‌کنید، در موفقیت یا عدم موفقیت سرمایه‌گذاری و پیش‌بینی استقبال افراد و شرکت‌ها نسبت به اجاره یا خرید ملک شما تأثیر مستقیم می‌گذارد. به‌عنوان‌مثال، اگر شما در یک محله در نزدیکی یکی از دانشگاه‌های کشور سرمایه‌گذاری کنید، این شانس را خواهید داشت که پس از ساخت، واحدهای خالی‌تان پر از دانشجویان و استادهایی شود که محلی زندگی‌شان از دانشگاه فاصله دارد. اگر زمینی در جوار این دانشگاه خریده‌اید حتی می‌توانید آن را پانسیون ( خوابگاه دانشجویی ) کنید یا یک زمین ورزشی برای آخر هفته‌های دانشجویان تدارک ببینید.

۳)     دور مناطق قرمز خط بکشید! هیچ‌کس نمی‌خواهد که در یک منطقه جرم خیز زندگی کند. به پلیس یا به آمار دقیق جرم و جنایت‌ها در محله‌های مختلف شهر رجوع کنید. سعی نکنید از ساکنین محله موردنظر دراین‌باره بپرسید چون آن‌ها هرگز محل زندگی خودشان را زیر سؤال نمی‌برند. باید به سراغ آمار و نرخ خرابکاری، جرائم بسیار جدی، جرائم خرد و اتفاقات اخیر (جرم‌هایی که اخیراً در آن منطقه اتفاق افتاده است ) بروید. همچنین باید در خصوص و فراوانی حضور پلیس در آن منطقه پرس‌وجو کنید. این را هم بدانید که نزدیکی به پاسگاه و کلانتری خود امتیاز بزرگی است و به‌نوعی امنیت اقتصادی زمین شمارا تضمین می‌کند.

۴)    فرصت‌های شغلی را رصد کنید محله‌هایی با فرصت‌های شغلی رو به رشد، توانایی جذب افراد بیشتری برای اجاره مسکونی واداری دارند. اگر شما متوجه شده‌اید که یک شرکت بزرگ در حال ساخت یا نقل‌مکان به این منطقه است، می‌توانید مطمئن باشید که تعداد زیادی کارگر یا کارمند هم به منطقه اضافه می‌شوند و همین ممکن است باعث تغییر قیمت مسکن یا زمین نوبت.

۵)     داروندار منطقه را ازنظر بگذرانید! باید امتیازات محله را بررسی کنید. مثلاً اینکه محله دارای چه امکاناتی است و مهم‌تر اینکه چه امکاناتی را نیاز دارد. اگر زمین یا ملک شما در مکانی واقع‌شده باشد که ازنظر سطح دسترسی به اماکن تفریحی – ورزشی یا فرهنگی رتبه خوبی دریافت کند ارزش زمین یا ملک شما هم بی‌شک بالا خواهد رفت. حتی اگر بخواهید دست‌به‌کار ساخت‌وساز در زمین شوید شناخت امکانات در تعیین هدف ساخت‌وساز به شما کمک خواهد کرد. یعنی کمبودها راهی پیش روی شما برای انتخاب بهترین بهره‌برداری از زمینتان باز می‌کند.

۶) پروانه‌های ساختمان و توسعه آینده داشتن دورنمایی درست از وضعیت گسترش شهر و تغییرات احتمالی در وضعیت راه‌ها، خیابان‌ها و محله‌ها به شما در انتخاب زمین و ملک مناسب کمک خواهد کرد. بخش برنامه‌ریزی شهری شهرداری‌ها، اطلاعاتی در خصوص توسعه‌های جدید شهری دارند. جدیداً طرح تفصیلی هم برای در اختیار گذاشتن همین اطلاعات تصویب‌شده است. به این آمار و اطلاعات مراجعه کنید؛ اگر بسیاری از کاشانه‌های جدید، پارک‌ها، یا مراکز خرید در منطقه شما وجود دارد یا خواهد داشت، نشانگر آن است که احتمالاً منطقه دارای رشد خوبی است. بااین‌حال، مراقب پیشرفت‌های جدی باشید چراکه گاهی توسعه زیاد در یک منطقه می‌تواند فضای مفید برای ساخت‌وساز بیشتر را از شما بگیرد.

۷) لیست بلندبالای خانه‌های فروشی یا اجاره‌ای در یک محله؛ زنگ خطر؟! اگر با یک لیست بلندبالا و غیرمعمولی از خانه‌های فروشی یا اجاره‌ای در یک محل روبرو شدید دو حالت وجود دارد یا اینکه یک مورد فصلی و زودگذر است و یا اینکه دائمی است و به‌قول‌معروف «اسم آن محله بد دررفته» و کسی مایل به استقرار در آنجا نیست. حتماً قبل از خرید یا اجاره ملکی از این دو حالت اطمینان حاصل نمایید.

۸) نرخ اجاره‌بهای منطقه را دربیاورید از حد و اندازه اجاره‌بهای منطقه‌ای که قرار است زمین یا ملک مسکونی در آن بخرید اطلاع حاصل نمایید؛ چون ممکن است میزان اجاره‌ها در آن منطقه به‌قدری نباشد که مالیات‌ها و هزینه‌های شما جبران شود و بنابراین شما متضرر شوید. بنابراین باید قبل از خرید زمین یا ساختمان‌سازی مسکونی در آن منطقه بیشتر تحقیق کنید. شاید لازم باشد در خصوص اینکه زمین شما تبدیل به مکانی غیر از خانه‌های مسکونی شود با کارشناسان مشورت کنید.

۹)  باقیمت‌های روز آشنا باشید البته علاوه بر این‌ها و انتخاب مکان مناسب زمین، اگر دنبال ساخت‌وساز روی زمینتان هستید مهم‌ترین عامل تأثیرگذار در قیمت تمام‌شده مسکن، مصالح ساختمانی و سهم آن‌ها در قیمت است. هر سرمایه‌گذاری باید آگاه باشد که درنهایت کار، چقدر بابت مصالح بپردازد و چه مقدار از ساخت‌وساز روی زمینش سود خواهد کرد. فارغ از اینکه آن ساخت‌وساز دارای چه کاربری باشد ( کاشانه مسکونی، کاشانه اداری، ورزشگاه و … ) ما در اینجا در خصوص هزینه و سودی که یک سازنده کاشانه مسکونی متحمل می‌شود نکاتی را گوشزد می‌کنیم. بر اساس آخرین گزارش‌های مرکز آمار ایران از وضعیت قیمت مصالح ساختمانی، قیمت نسبت به دو سال گذشته حدود ۲۲ درصد افزایش پیداکرده است. همچنین متوسط قیمت انواع فولاد ۲۰ درصد، انواع سیمان ۱۱ درصد و انواع تجهیزات گرمایشی و سرمایشی در ظرفیت‌های مختلف ۴۵ درصد افزایش داشته است.

۱۰) سودهای حاصل از سرمایه‌گذاری روی زمین و مسکن با جمع‌کردن این قیمت‌ها می‌توان این‌گونه نتیجه گرفت که اکنون ساخت هر متر واحد مسکونی حدوداً بین ۵۵۰ تا ۶۰۰ هزار تومان درمی‌آید. به‌عبارت‌دیگر، هزینه ساخت یک کاشانه نقلی ۷۰ متری با استفاده از مصالح معمول ساخت‌وساز، حدوداً ۳۸/۵ تا ۴۲ میلیون تومان تمام می‌شود. البته باید ۲۰ درصد به این مبلغ جهت هزینه تأمین منابع مالی، دریافت جواز، بیمه مسئولیت ساختمان، مالیات و عوارض و … نیز افزود که قیمت را نهایتاً به ۴۶/۲ میلیون‌تا ۵۰/۴ میلیون تومان می‌رساند. ازآنجایی‌که حالا در یک زمین بیش از یک واحد ساخته می‌شود ما فرض می‌گیریم برای خرید زمینی ۱۲۰ متری برای ساخت ۵ واحد ۷۰ متری، هزینه‌ای حدود ۴۸۰ تا ۵۴۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود. درمجموع و با اضافه کردن قیمت ساخت هر مترمربع به این نتیجه می‌رسیم که هر مترمربع کاشانه بین یک‌میلیون و ۸۷۰ تا دو میلیون و ۱۱۴ هزار تومان می‌شود. ازاین‌رو می‌توان گفت تخمین سودی بین ۶۳۰ تا ۸۸۶ هزار تومان به ازای هر مترمربع ساخت و فروش کاشانه، برآورد درستی خواهد بود. اگر این اعداد تخمینی را در ۳۵۰ مترمربع کل زیربنا در نظر بگیریم، سود کل ۲۲۰ میلیون‌تا ۳۱۰ میلیون تومان خواهد بود.